看来房地产企业的多事之秋还没有结束啊。从最早的万达集团，一直到现在仍然在漩涡之中的恒大集团，以及曾经传出过消息的碧桂园，现在又到了融创中国了。在1月14日周五港交所的证券市场上，融创中国的股价突然发生下跌，最高下跌22%以上。这难道又是对于中国房地产行业的又一次严峻考验吗？那么对于购房人来说，应该怎么应对呢？

大家都知道，房地产企业本来应该属于实体经济，属于我国产业中的重要一个构成部分。但是我国的房地产企业，却是因为有着激进的房地产金融杠杆，在很多时候被认定为是一个实质性的金融杠杆，反而脱离了实体经济的范畴。但是在这两年，随着房地产金融杠杆的逐渐回缩，不少房地产企业的现金流管理遭遇到重大挫折，甚至出现了生存的危机。

这个事情的源头是这样的，地产巨无霸融创中国股价周四的股价是港币11.8元，在收市之后出了公告，要进行配股融资，配股价为现价折价15%也就是每股10港元，这个配股折扣其实也确实不小。但是由于现在市场对于房地产企业的现金流困难有恐慌心理，此时融创中国的配股，被认为是从市场上募集资金，解决现金流的问题。这个消息一出，市场谣言四起，恐慌情绪风声鹤唳，这股价骤然暴跌22%，最后收报港币9.13元，创造公司自2010年上市以来近12年最大单日跌幅。

在这种情况下，现在的股价都低于配股价，那么这个配股融资还能实现吗？有可能不但实现不了，还可能将融创股价拉入到更低价位之中，甚至有可能将融创公司拉入更大的危机之中。因为不论对于他的债权人还是他的合作伙伴来说，都可能怀疑融创公司的持续经营能力，从而催收款项或者设置更严苛的融资条款。确实现在融创中国同其他地产集团一样，现在也面临着巨大的偿债压力，本来想在资本市场上融资45.2亿港元，其中一半用来还债，现在估计得另找他路了。

我们的房地产预售制度，过去的土地拍卖制度，以及房地产建设过程中的流动资金配置制度，其实给予了房地产商极高的资金杠杆。随着国家这两年宏观楼市调控，伴随着就是不断的降杠杆，这个降杠杆让房地产集团不断的在缩表，趟水过去就是涅槃重生，如果过不去呢，那自然就要为以前的冒进而买单。

由于已经签订合约的购房人来说，现在担心也没有太多用处，只要交房不发生影响，那么融创自己的问题自己解决。对于那些还没有签订合约的购房人来说，有可能购买现房，是更安全更稳妥的购房建议。同样也要放心，保住购房的利益，这也是国家部门最重要的工作内容。

高负债和高杠杆是一种风险，但是并不是所有的高负债都会成为风险。

地产行业是一个资金密集型行业，负债率普遍比较高，而且会计处理不同，地产行业把地产销售预售款也作为负债处理，所以高负债背后未必就是真正的欠款很多，预售款越多，地产公司负债也越多，但没有办法分清究竟是预售款还是欠款，所以有的时候不能依靠地产公司高负债来评论地产公司风险。

融创高负债背后

楼主说融创到处拿地负债7000亿元，但是并没有指明其中包不包含预售款，笔者查阅了一下，有不少媒体梳理了融创负债，但是都没有明确给出融创负债组成。

2018年融创总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一，长江商报记者还推算目前融创总负债或超7000亿，负债率超过90%。但是也没有列出债务结构组成。

截至2018年末，融创净资产为705.90亿元，上年末借款金额1927.52亿元，但是一季报融创发布的未经审计的数据显示，一季度借款新增342亿元，这样的话，2019年3月，融创借款金额达2269.64亿元，较上年末新增342.12亿元，累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。

如果单纯以融创借款来看，负债率并不高，没有达到7000亿元，仅仅相当于7000亿元的三分之一左右。

那么融创另一部分债务是哪里来的呢？笔者翻阅了一些资料，也没有找到答案。

如果7000亿元当中存在预售款，那么负债越多就越好，说明融创销售比较多，获得比较多的预售款。

融创销售稳定

　5月单月，融创的合同销售金额约人民币443.8亿元，合同销售面积约304.7万平米，合同销售均价约人民币14570元/平米，今年1-5月，融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元。

从销售看，融创还是可以的，平均下来有320亿元左右。

作为房地产企业，只要有源源不断的回款，资金链就不会引发断裂，企业就可以维持正常经营。

地产企业资金链断裂主要是某一段时间销售出现断档，没有资金回笼，但是企业开支一点也不减少，就会造成现金流短缺问题，融创每个月300多亿元资金回笼足以保证企业正常经营，不会产生风险。

融创土地储备丰富

正如楼主说的，融创高负债在于不断拿地，融创土地储备很丰富，融创前4个月已经斥资800亿拿地，截至2019年3月28日，包括旧改等协议状态的土地，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。

3.55万亿元土地总价值，相对应7000亿元负债，应该说没有风险，资产价值远大于负债，正是因为融创资产较多，借债也就更为容易。

对于地产公司的资产负债，不能仅仅依靠负债率，关键是要看土地储备和预售款多少，因为预售款也是进入负债科目的，如果把预售款也当成债务警示风险，就大错特错了。

如何从财务报表中分析企业的短期偿债能力？

我们投资一家上市公司的股票，就是看好公司未来的发展前景，就是投资公司未来的盈利水平，那么，什么样的公司才是我们投资的对象呢，我们投资的企业一定是一个健康可持续发展的企业，一定是一个盈利能力强、现金流充沛、成长性好、风险相对较低的企业。就短期来讲，企业的短期流动性风险主要体现在短期债务的偿还能力上，我们通常使用流动比率、速动比率、现金比率等三个指标来反映企业的短期偿债能力。下面，我们结合龙马环卫（603686）这家企业的短期债务偿还能力为大家做一解析，希望能对大家有所帮助。

一、流动比率

流动比率=流动资产÷流动负债，流动比率越大，企业的短期偿债能力就越强。这里需要大家注意的是，流动比率中所指的流动资产主要包括：货币资金、金融证券、应收票据、应收账款、存货等。在分析流动比率指标时，我们通常要求流动比率指标要大于2，因为该指标的流动资产中包含有存货、应收票据、应收账款等三项内容，大家都知道一个企业的库存过多，并不是什么好事，一是库存产品的变现能力较差，且存在减值的风险，二是库存太大表明存货周转率下降，销售可能遇阻，产品出现滞销，市场景气度降低。所以，我们通常要求流动比率要大于2。下图是龙马环卫的流动比率走势图，除了2017年下半年和2018年上半年外，其他时间流动比率都在2以上，表明龙马环卫的短期债务风险是非常低的。

二、速动比率

速动比率=流动资产÷流动负债，速动比率越大，企业的短期偿债能力就越强。这里需要大家注意的是， 速动比率中所指的流动资产主要包括：货币资金、金融证券、应收票据、应收债款等。在分析速动比率指标时，我们通常要求速动比率指标要大于1。速动比率与流动比率相比，在流动资产中减少了“存货”这一项，因此，速动比率更能反映企业的短期偿债能力。尽管如此，在速动比率的流动资产中还包含一项是“应收账款”，应收账款即未收回的欠款，当企业急需资金时应收账款能不能回款、或者回款多少都是一个不确定性的问题。下图是龙马环卫的速动比率走势图，从图中可以看出，近5年龙马环卫的速动比率都在1.4以上，表明该企业的短期偿债能力很强。

三、现金比率

现金比率=（货币资金+金融证券）÷流动负债，我们通常要求现金比率指标要大于20%，现金比率越大，企业的短期偿债能力就越强。这里需要大家注意的是，现金比率中把流动资产仅定义为货币资金和金融证券两种，与流动比率指标相比，在流动资产中少了存货、应收账款、应收票据。与存货、应收账款相比，公司的货币资金和金融证券的流动性是最好的资产，可以立即偿还公司债务。下图是龙马环卫的现金比率走势图，从图中可以看出该企业近5年的现金比率都在20%以上，与以上的流动比率、速动比率互相验证，表明龙马环卫近5年的短期债务风险是很低的。

以上是我们的回答，希望能对大家理解企业短期偿债能力有所帮助，如果认可我们的观点，请点赞、关注支持我们，分享更多实盘技巧和观点，有需要交流的朋友可以留言，有问必答，有疑必解谢谢！

万达借钱296亿给融创收购自己，是怎么回事？

这是啥意思？懵了！
今早融创中国发布公告，公告称，就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议，将在7月11日上午9时恢复股份买卖。
根据融创今日公告，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

一份提交给证交所的文件显示，万达(Wanda)将向融创中国(Sunac China)发放296亿元人民币（合44亿美元）贷款，以帮助融创凑足资金收购万达旗下的酒店和主题公园。

文件显示，收购款将分四次支付。第四笔付款——几乎相当于总价款的一半——将由万达按现行银行利率发放给融创的一笔三年期贷款来支付。

　　在框架协议签署当日，融创已向万达支付了25亿元人民币。本月底之前，融创将在尽职调查完成后再向万达支付约101亿元人民币。　　正式协议签署后，一旦获得股东批准，融创将再向万达支付一笔相当于总价款30%的款项。之后一周内，融创将以其获得的万达贷款支付剩余款项。

　　融创中国11日公告收购细节
　　融创已就632亿元交易付出25亿元定金，将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议。正式协议签署后3日内，融创将累计支付至合作事项总价款的20%(126.34亿元)；正式协议签署后融创需推动尽快取得股东在公司股东大会的审批，90天内支付转让价款335.95亿元。第四笔付款方式为，万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

　　曾经放话要“超越迪士尼”的万达文旅城项目，被打包闪电出售给融创中国。7月10日，万达商业和融创中国(01918.HK)联合发布，融创房地产集团以335.95亿元收购万达旗下76个酒店，同时万达以295.75亿元的价格，将13个文旅项目的91%股权转让给融创。根据约定，双方将在本月底前签订详细协议，并“尽快”完成付款、资产及股权交割。
　　据证券时报记者测算，融创过往一年用于收购或投资的金额便超过500亿元，这还不包括融创的拿地及其他成本。　　本次收购对资本市场亦影响深远。随着万达集团剥离文旅项目和部分酒店资产，万达商业回归A股或有新进展。双方表示将在电影等多个领域全面战略合作。